Reguleringsbestemmelser

Årsmøtet 2025 ga styret i oppdrag å utrede om det vil være hensiktsmessig å fremme en sak ovenfor Molde kommune om endring av reguleringsbestemmelsenes krav om bebygd areal pr. tomt. Saken kom opp som en konsekvens av at enkelte medlemmer opplever at dagens bestemmelser gir for stramme begrensninger.

Styret i hytteeierforeningen opprettet på bakgrunn av dette en arbeidsgruppe bestående av fem medlemmer:
Geir Inge Havnes, Morten Johan Johansen, Per Gunnar Larsen, Gunhild Furu (fra styret), Anne Grete Svenøy,(fra styret). Arbeidsgruppen, som har vært ledet av Anne Grete Svenøy, har samlet sett svært relevant kompetanse for saken.

Arbeidsgruppen fikk dette mandatet av styret:
"Gjennomgang av reguleringsbestemmelsene for Ørnehaugen hyttefelt
- primært med tanke på vurdering av mulighetene for å endre BYA-bestemmelsene slik at det åpnes mulighet for å overskride dagens begrensninger i maks. bebygd areal pr. tomt.
- Arbeidsgruppen skal spesielt vurdere kost/nytte, det vil si om kostnadene ved å fremme et endringsforslag ovenfor kommunen vil stå i forhold til nytteverdien for hver enkelt eiendom og hyttefeltet som sådan.
- Arbeidsgruppen legger fram sine vurderinger for styret senest i løpet av september 2025."

Kort oppsummering av fakta og vurderinger:

1. Å fremme forslag om endring av reguleringsbestemmelsene vil være ressurskrevende, og vil bare i rene penger koste mer enn hytteeierforeningen disponerer av budsjettmidler pr. i dag. Dette er kostnader som vil påløpe uavhengig av utfall. Et utfall som i beste fall kan beskrives som svært usikkert.
2. Gjennomsnittlig tomtestørrelse på Ørnehaugen er 822 m2. Ved BYA inntil 130 m2 betyr det en gjennomsnittlig utnyttelsesgrad på 16 %. Ved overgang til andelsmessig utnyttelsesgrad er det vanlig å inkludere en (i noen kommuner to) biloppstillingsplasser i beregningen. En biloppstillingsplass beslaglegger 18 m2 (jfr. TEK17).
3. Ved en utnyttelsesgrad på 20% inkl. 1 biloppstillingsplass (X*20/100=130+18), må tomtearealet være på 740 m2 for å komme likt ut med i dag. 24 av tomtene er mindre enn 740 m2 og vil således tape på en utnyttelsesgrad på 20%. 2 tomter vil komme likt ut med i dag.
4. Ved en utnyttelsesgrad på 20% inkl. 2 biloppstillingsplasser (ref. noen hyttefelt i Oppdal som det tidligere er vist til), dvs. X*20/100=130+36, må tomtestørrelsen være 830 m2 for å komme likt ut med i dag. 39 av tomtene i feltet er mindre enn 830 m2, og vil tape på en utnyttelsesgrad på 20%.

Faktagrunnlaget viser at man sannsynligvis må opp i en gjennomsnittlig utnyttelsesgrad på nærmere 30% om en endring skal ha ønsket effekt (kost/nytte) for hyttefeltet sett under ett. Med andre ord: Nærmere en dobling av dagens gjennomsnittlige utnyttelsesgrad. Arbeidsgruppen vurderer en slik økning som lite realistisk.

En tilleggsfaktor som også bør tas med i vurderingene er at Molde kommune nå har satt i gang et arbeid med revisjon av kommuneplanens arealdel. På den ene siden gir det en mulighet for innspill. På den andre siden betyr det antagelig at det er svært høy terskel for lokale endringsforslag på nåværende tidspunkt.  

Molde kommune legger ut høringsversjonen av planprogrammet for arealdelen i perioden 4. august til 15. september 2025. Det er da mulig for innbyggere  å komme med innspill på hvordan arealdelen bør utformes. 

Endelig forslag til plan legges ut til høring og offentlig ettersyn høsten 2027.

På bakgrunn av arbeidsgruppas arbeid og anbefalinger har styret fattet slikt vedtak:

"Etter drøfting av arbeidsgruppas konklusjoner og anbefalinger, som orientert om i styremøte 20.05.25
samt i oppfølgende behandling som meddelt styret pr. epost av 05.06.25, vedtok styret å avslutte
utredningsprosjektet uten ytterligere ressursbruk. Styret vil legge fram en sak for årsmøtet 2026 om
eventuell videre oppfølging av denne saken, inkludert om hytteeierforeningen skal utarbeide
høringsinnspill til ny kommuneplan (2028-2040).
Styrevedtaket meddeles arbeidsgruppa og hytteeierforeningens medlemmer. Ansvarlig: Styreleder."